摘要：7月開始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委在30個城市聯(lián)合開展為期6個月的治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，治理重點(diǎn)是投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“ 黑中介”、房企違法違規(guī)行為和虛假廣告四個方面。

       公證搖號購房政策的核心目是規(guī)范市場銷售秩序，擠壓權(quán)力尋租的空間，保證新房銷售過程中的公平性

       搖號是針對稀缺資源的一種分配方式，真正解決問題的途徑是通過制度和規(guī)則的設(shè)計，使得供給和需求在管制價格附近重新實(shí)現(xiàn)平衡

       在需求層面，要扎緊購房群體的口子，提高參與搖號的門檻，優(yōu)先保障剛需群體的購房需求；在供給層面，要根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)據(jù)、市場供求關(guān)系、房價漲幅等指標(biāo)持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)

        7 月開始，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委在30 個城市聯(lián)合開展為期6個月的治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動，治理重點(diǎn)是投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“ 黑中介”、房企違法違規(guī)行為和虛假廣告四個方面。

       部分城市的房地產(chǎn)市場亂象與供求失衡的市場現(xiàn)狀，不無關(guān)系。2017 年以來，隨著全國房屋銷售形勢回暖，部分城市庫存下降，市場供求關(guān)系趨于緊張，房價上漲壓力加大。部分城市出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，新建商品住宅供不應(yīng)求。一時間，新盤銷售中捂盤惜售、遞條子、加收排號費(fèi)、茶水費(fèi)、捆綁銷售等違法違規(guī)現(xiàn)象明顯增加。

       針對此類亂象，多地在新盤銷售中推出公證搖號政策。相關(guān)媒體對實(shí)行公正搖號購房的8 個重點(diǎn)城市（上海、深圳、南京、杭州、長沙、成都、武漢和西安）進(jìn)行定性和定量分析，并提出個人的建議。

       公證搖號購房政策意在維護(hù)市場公平

       2017年5月，上海、南京率先出臺了公證搖號購房政策。隨后，張家港、常熟、長沙、莆田、泉州、成都、揚(yáng)州、舟山、西安、杭州、武漢、淄博、深圳、佛山、三明、福州等16 個城市陸續(xù)跟進(jìn)，在全部新建商品住房項(xiàng)目或供不應(yīng)求的住房項(xiàng)目實(shí)施公證搖號購房。

       公證搖號購房政策的核心目的有兩個：一是規(guī)范市場銷售秩序，消除開發(fā)商捂盤惜售、分批銷售等現(xiàn)象，緩解新房供求不平衡的矛盾。二是避免暗箱操作，擠壓權(quán)力尋租的空間，增加普通購房者特別是剛需買到房的幾率，保證新房銷售過程中的公平性。

       出臺這一政策的城市有兩個基本特點(diǎn)：一是新房價格2015 年～2016 年基本都有過一輪較快的上漲，部分城市部分月份環(huán)比漲幅甚至超過4%；二是這些城市新建住房市場供求矛盾突出，銷售市場秩序一度出現(xiàn)亂象，亟待規(guī)范。

       從搖號的樓盤范圍看，上海、成都要求所有新增樓盤項(xiàng)目必須進(jìn)行搖號；杭州、南京、西安和長沙則要求只有樓盤意向客戶數(shù)超過預(yù)售套數(shù)時需要搖號；武漢僅限于所有符合剛需定向房源條件的項(xiàng)目才須公證搖號；深圳則是由開發(fā)商根據(jù)樓盤誠意登記情況，由企業(yè)決定自主搖號還是公證搖號。

       從搖號群體的側(cè)重看，成都、武漢、西安、長沙、杭州更重視剛需的購房需求，剛需可優(yōu)先選房或可在搖號項(xiàng)目中直接占據(jù)一定比例；上海、南京則對所有購房者一視同仁；深圳是由企業(yè)制定具體規(guī)則，政府和公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。

       在剛需的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，西安和杭州將單身購房者剔除在剛需家庭以外，長沙、武漢和成都則將單身人士劃分在剛需購房家庭以內(nèi)。

政策實(shí)施后，城市間房價走勢分化明顯。

       從南京實(shí)施公正搖號購房開始，已經(jīng)一年有余。顯然，亂加價、托關(guān)系買房等市場亂象得到遏制，開發(fā)商在搖號過程中的各種貓膩在很大程度上得以避免，新房銷售基本做到了公開、公平、公正。與此同時，市場中也出現(xiàn)了新情況、新問題。

       公證搖號購房客觀上強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期，中簽率整體呈下降趨勢。去年5 月，南京開盤的“萬科大都會”項(xiàng)目，中簽率接近70%。2018 年3月底，該項(xiàng)目再次以搖號方式確定選房順序，中簽率降至7%。其他城市的搖號購房項(xiàng)目也都有相似情況。

       投資性購房比重上升，與“房住不炒”主基調(diào)有所偏離。一二手房之間的價差利益，成了部分個人和企業(yè)緊盯不放的天降“餡餅”，公正搖號的樓盤無形中被貼上了“買到即賺到”的標(biāo)簽，不僅家庭購房時不乏全家老少齊上陣，還有大量投資者借道企業(yè)參與購房。今年4 月，上海內(nèi)環(huán)“翠湖天地雋薈”項(xiàng)目開盤，公司客戶占全部搖號客戶的比例高達(dá)55%。

       新房銷售的權(quán)力尋租問題沒能徹底解決，內(nèi)部預(yù)訂等違規(guī)操作直接影響政府公信力。今年4 月29日，西安“ 南長安街壹號”項(xiàng)目在公開搖號中，以人為操作搖號結(jié)果的方式違規(guī)銷售106 套商品房。這一事件暴露出“系統(tǒng)有后門、搖號有漏洞”的問題。

       定量來看，重點(diǎn)分析的8 個城市房價走勢出現(xiàn)明顯分化。半數(shù)城市的房價漲幅回落到合理區(qū)間內(nèi)，包括南京、上海、深圳和杭州，5 月新房環(huán)比漲幅在-0.2%～0%；半數(shù)城市房價仍保持較快上漲，包括西安、武漢、成都和長沙，5 月新房環(huán)比漲幅在1.1%～2.1%，這4 個城市今年以來房價漲幅有所加快，特別是西安，前5 個月平均環(huán)比漲幅達(dá)0.9%。

       對比房價走勢分化的這兩類城市可見：近期房價相對平穩(wěn)的城市均位于東部，而保持較快上漲的城市均位于中西部。原因主要在于：東部地區(qū)2015 年～2016 年漲幅相對已經(jīng)較大，后期上漲壓力相對偏弱；東部地區(qū)市場化程度相對更高，房地產(chǎn)市場的成熟度也高于中西部，政策傳導(dǎo)機(jī)制更為有效；中西部近期出臺了吸引人才的政策，大量新增人口的涌入催生新的剛需人群和新的上漲預(yù)期。

       讓供給和需求在管制價格附近重新實(shí)現(xiàn)平衡

       公眾其實(shí)對搖號并不陌生。在價格管制或數(shù)量管制下，供應(yīng)低于需求，為了合理分配資源，一般會通過一些規(guī)則和制度設(shè)計來進(jìn)行分配，搖號就是其中一種常見的分配方式。

       對普通住房采取公證搖號銷售，是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的無奈之舉。價格管制（最高限價）必然會出現(xiàn)供求關(guān)系失衡。針對稀缺資源或產(chǎn)品，常見的分配方式除了搖號，還有配額和排隊(duì)。無論采取哪種分配方式，市場都會派生出新的問題。真正解決問題的途徑，是通過制度和規(guī)則的設(shè)計，使得供給和需求在管制價格附近重新實(shí)現(xiàn)平衡。

       綜上，新房公證搖號只是當(dāng)前調(diào)控政策中的配套一環(huán)，僅僅是一種分配規(guī)則，對供求關(guān)系的影響不是實(shí)質(zhì)性的，所以也無法從本質(zhì)上解決市場秩序混亂和一二手房價格倒掛問題。現(xiàn)在，必須珍惜短期行政性調(diào)控措施換來的改革時間，加快治本對策的研究制定。

       在需求層面，要扎緊購房群體的口子，實(shí)施更嚴(yán)格的限購。因?yàn)閾u號購房極易滋生投機(jī)心理，放大市場需求。所以在實(shí)施公證搖號的同時，要提高參與搖號的門檻，優(yōu)先保障剛需群體的購房需求。對于企業(yè)、未成年人和65 歲以上老人的購房需求，適當(dāng)加以限制，降低其搖號次序和中簽比率，直至取消其參加搖號資格。3 月以來，武漢、成都、長沙、西安、杭州、上海陸續(xù)推出“剛需優(yōu)先”的購房政策，值得借鑒和推廣。

       在供給層面，對實(shí)施搖號的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝谝?guī)模、人口密度、新增人口數(shù)量、市場供求關(guān)系、房價漲幅等指標(biāo)持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，更多采取“ 限房價、競地價”的方式出讓土地。

       總之，“ 房子是用來住的，不是用來炒的”定位應(yīng)貫穿于調(diào)控的始終。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)將市場供求關(guān)系基本平衡作為第一目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，價格基本平穩(wěn)、市場秩序規(guī)范、泡沫風(fēng)險總體可控才更容易實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場也才能取得更加長久的健康發(fā)展。