摘要：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽日前透露，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。住建部目前正在做的一項(xiàng)工作是加快研究和制定“住房租賃管理?xiàng)l例”。

       在當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)，租購(gòu)并舉已成為樓市調(diào)控之后的又一熱點(diǎn)話(huà)題。今年來(lái)，從國(guó)家到地方政府層面紛紛出臺(tái)各類(lèi)落地政策加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的扶持力度。廣州等一些試點(diǎn)城市還率先提出在教育等方面租售同權(quán)的政策概念，為今后市場(chǎng)快速擴(kuò)容發(fā)展提供了巨大的想象空間。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2030年國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模將超過(guò)4萬(wàn)億元。

       隨著一批房地產(chǎn)和支付巨頭近期紛紛搶灘租房市場(chǎng)，種種跡象表明，住房租賃市場(chǎng)已成為房地產(chǎn)業(yè)的投資新風(fēng)口。

       政策動(dòng)向 中央和地方加快住房租賃管理制度建設(shè)

       王蒙徽表示，要以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)。此前，我國(guó)已在廣州、深圳、南京等12個(gè)人口凈流入大中城市開(kāi)展住房租賃的試點(diǎn)工作，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)，支持北京和上海開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試驗(yàn)等，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。

       為此，交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)判，未來(lái)的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一些新的特征，其中租售并舉即是非常值得關(guān)注的一大潮流。有業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步分析認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、擴(kuò)大住房租賃業(yè)務(wù)、提高租賃住房在居住用房中的比重，將成為下一步住房制度改革的重要內(nèi)容之一。如果通過(guò)住房租賃市場(chǎng)讓更多居民解決住房問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性將進(jìn)一步增強(qiáng)，再加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范和整治，有效遏制各種炒房和住房投機(jī)，努力規(guī)范地方政府行為，弱化“土地財(cái)政”，用不了太長(zhǎng)時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就將真正形成平衡、穩(wěn)定的格局。

       在住建部發(fā)出加快租房管理制度建設(shè)信號(hào)的同時(shí)，深圳10月19日亦隨之出臺(tái)了一份加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)。該意見(jiàn)明確提出，允許已建成并空置的商業(yè)建筑，以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房。

       相關(guān)媒體從這份意見(jiàn)看到，深圳擬引導(dǎo)當(dāng)?shù)馗鲊?guó)有企事業(yè)單位開(kāi)展規(guī)�；�租賃，鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開(kāi)展規(guī)�；�住房租賃業(yè)務(wù)。此外，深圳還將鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)優(yōu)先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務(wù)。對(duì)于非深圳戶(hù)籍的承租人，可申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

       實(shí)際上，深圳并非是第一個(gè)出臺(tái)租賃政策的一線(xiàn)城市。此前，廣州、北京、上海等地均為推動(dòng)租賃市場(chǎng)公布了各自的目標(biāo)及政策措施。

       其中，廣州今年7月推出的“租賃16條”，明確表示要通過(guò)保障租賃雙方教育、公積金等權(quán)益，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育、規(guī)范現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)，來(lái)構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的住房長(zhǎng)效機(jī)制。尤其是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，引發(fā)公眾關(guān)注。此后，廣州在租賃住房供應(yīng)、配套文件制訂、租賃服務(wù)優(yōu)化、租賃產(chǎn)業(yè)扶持等方面展開(kāi)了不少探索。8月廣州還進(jìn)一步提出，未來(lái)5年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200萬(wàn)平方米。其中租賃住房供地的占比將達(dá)到25.8％。

       10月17日，廣東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康透露，為避免租房中的貓膩，廣東將加快政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。未來(lái)，由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺(tái)，將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享，住房租賃交易將在政府的監(jiān)管下更加規(guī)范，緊接著兩天后，廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)即率先上線(xiàn)運(yùn)行。

       行業(yè)前景 租賃市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將大幅增長(zhǎng)

       在中央與地方共同推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境下，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)黃金發(fā)展期已成為機(jī)構(gòu)共識(shí)。在政策強(qiáng)力支持下，住房租賃行業(yè)成長(zhǎng)空間較為廣闊。

       東方證券近期針對(duì)公共關(guān)注度日益上升的住房租賃市場(chǎng)作出的一份預(yù)測(cè)報(bào)告便顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，而整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元。

       而鏈家研究院的行業(yè)報(bào)告也顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模，2016年為1.1萬(wàn)億，2020年為1.6萬(wàn)億，2025年為1.9萬(wàn)億，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

       對(duì)此，西南證券研究員胡華如分析稱(chēng)，租售同權(quán)的政策概念給了住房租賃市場(chǎng)巨大的想象空間，在此倡導(dǎo)下長(zhǎng)租公寓將迎來(lái)快速發(fā)展。長(zhǎng)租公寓鏈接存量資源和租戶(hù)需求，顯著提升房屋使用效率和租戶(hù)體驗(yàn)，是實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)的最好的實(shí)踐，發(fā)展空間廣大。其中，長(zhǎng)租公寓模式可吸引資金投資于農(nóng)村集體用地以及國(guó)企閑散房源，盤(pán)活因使用性質(zhì)而無(wú)法交易的土地資源，解決城市緊張的居住問(wèn)題。另有市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，租賃市場(chǎng)將率先在一線(xiàn)城市規(guī)�；�鋪開(kāi)，之后再向二線(xiàn)、三線(xiàn)城市推進(jìn)。

       “租房市場(chǎng)的春天已經(jīng)到來(lái)。”萬(wàn)科泊寓負(fù)責(zé)人張成皓此前即向相關(guān)媒體表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓已經(jīng)處在發(fā)展的黃金期。面對(duì)逐步升溫的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是最早入局的沖浪者。目前萬(wàn)科泊寓已在包括廣州、深圳、佛山在內(nèi)的全國(guó)13個(gè)城市上線(xiàn)。而碧桂園上海區(qū)域于今年5月成立了長(zhǎng)租公寓管理部，金地集團(tuán)與招商蛇口旗下的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品也已經(jīng)在深圳等地開(kāi)展。

       實(shí)際上，在今年7月住建部公布首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)和8月公布首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市后，申萬(wàn)宏源已監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，8月份多數(shù)開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)的城市土地供給已明顯增加。如北京的土地供給面積增長(zhǎng)了1265%，上海增長(zhǎng)了201%，廣州增長(zhǎng)了370%，佛山增長(zhǎng)了212.4%，肇慶增長(zhǎng)了628%。只有南京、鄭州、合肥等少數(shù)城市8月的土地供應(yīng)沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。為此，申萬(wàn)宏源認(rèn)為，未來(lái)租賃住房建設(shè)很可能成為影響國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的關(guān)鍵變量。

       而易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱亦認(rèn)為，隨著城市土地供應(yīng)數(shù)量越來(lái)越小，新建商品房每年新增供應(yīng)量也將出現(xiàn)逐漸下降的趨勢(shì)。存量住房的規(guī)模將越來(lái)越大，屆時(shí)二手房交易以及住房租賃，有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

       住房租賃的升溫，潛在的受益者還有國(guó)內(nèi)的家裝行業(yè)。國(guó)金證券預(yù)測(cè)，到2020年家裝行業(yè)因全裝修政策就將新增6700億元至8800億元的市場(chǎng)需求。而在租房新政的助推下，預(yù)計(jì)未來(lái)五年，北上廣深等一線(xiàn)城市將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房，這將成為家裝行業(yè)擴(kuò)容的巨大動(dòng)力。

       資本市場(chǎng) 黃金發(fā)展時(shí)期將打開(kāi)兩大投資路徑

       目前，住房租賃市場(chǎng)成為業(yè)界公認(rèn)的投資新風(fēng)口，其潛在的巨大市場(chǎng)發(fā)展空間已引起各方資本的重視。

       近期，聞風(fēng)而動(dòng)的資本在二級(jí)市場(chǎng)上展開(kāi)角逐，一批住房租賃概念股和租售同權(quán)概念股的關(guān)注度迅速升溫。據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，20日，三六五網(wǎng)強(qiáng)勢(shì)漲停，世聯(lián)行緊隨其后，大漲8.19%，濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、市北高新、皇庭國(guó)際、張江高科等個(gè)股也均實(shí)現(xiàn)不同程度的上漲。

       對(duì)當(dāng)日的主力資金流向，同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供了佐證：20日，7只住房租賃概念股獲大單資金追捧，合計(jì)大單資金凈流入17832.93萬(wàn)元。具體來(lái)看，三六五網(wǎng)大單資金凈流入居首，達(dá)到5333.36萬(wàn)元，世聯(lián)行、濱江集團(tuán)、張江高科等3只個(gè)股大單資金凈流入也均在3000萬(wàn)元以上，除上述4只個(gè)股外，20日獲大單資金青睞的個(gè)股還有：綠地控股、皇庭國(guó)際、京投發(fā)展。

       機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，在政策的大力扶持和市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代的大環(huán)境下，租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)歷史性的發(fā)展機(jī)遇。尤其是近期在多個(gè)試點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)扶持政策，預(yù)計(jì)將盤(pán)活和吸引更多的資源要素進(jìn)入這一塊市場(chǎng)，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的投資也面臨著新一輪的井噴。

       資本的邏輯非常簡(jiǎn)單。根據(jù)鏈家等機(jī)構(gòu)的研發(fā)顯示，我國(guó)規(guī)�；�住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)普遍在20%—30%。鏈家研究院近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，中國(guó)的住房租賃人口只占11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)約30%的標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)還有很大的發(fā)展空間。而國(guó)家頂層設(shè)計(jì)的引領(lǐng)和扶持，則為資本快速做大這塊市場(chǎng)蛋糕提供了很大的可能性。

       在國(guó)泰君安看來(lái)，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)黃金發(fā)展的時(shí)期，集中式長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）落地的提速將帶來(lái)兩條主要投資路徑：第一，布局全國(guó)且已進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)商在資源、資金、成本方面具備較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是市場(chǎng)的有力競(jìng)爭(zhēng)者，將最大程度地受益于租賃市場(chǎng)的規(guī)模化發(fā)展。第二，政策對(duì)租賃市場(chǎng)的支持包括對(duì)相關(guān)金融創(chuàng)新的支持，REITs出臺(tái)有望進(jìn)一步提速，向房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的公司將受益此進(jìn)程。以REITs為代表的金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將極大推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展，解決長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)過(guò)重、退出渠道不成熟的難題，突破現(xiàn)階段阻礙長(zhǎng)租公寓發(fā)展的一大瓶頸。