摘要：在多個(gè)樓市政策帶動下，2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2014年去庫存仍是市場的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。

 

    在2014一年中，全國總體土地出讓金同比下降了近三成。不過，一線城市去年賣地收入則高達(dá)5068億元，為僅次于2013年的歷史第二高。在庫存高企、市場風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，房企更愿意選擇相對保險(xiǎn)的一線城市拿地，土地市場分化加劇。

 

    而在限購放開、“930”房貸新政、公積金政策調(diào)整以及央行降息等一系列利好政策下，全國樓市開始回暖，年末翹尾行情明顯。在此帶動之下，2015年樓市開局也似乎變得敞亮。但多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2014年去庫存仍是市場的主基調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入“新常態(tài)”。

 

    房企扎堆一線城市搶地

    中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國300個(gè)城市共推出土地135714萬平方米，同比減少24%，成交102830萬平方米，同比減少31%。其中，住宅用地降幅高于整體，成交面積35377萬平方米，同比減少36%。

 

    交易低迷致使2014年全國土地出讓金同比下降28%，總額為23060億元。全國40個(gè)大中城市中，僅9個(gè)城市高于前一年同期。

 

    整體來看，2014年，全國土地市場先熱后冷，土地市場分化現(xiàn)象明顯。年初全國300個(gè)城市土地出讓金以44%的同比漲幅取得良好開局。隨后樓市下行，土地市場也迅速降溫。二三線城市受樓市調(diào)整沖擊較大，房企拿地?zé)崆橼吚�，土地出讓金下降幅度達(dá)到三成以上。

 

    不過，一線城市全年需求強(qiáng)勁，樓面均價(jià)漲幅顯著，地王頻現(xiàn)，總體出讓金5068億元，僅比2013年減少3%。這也是一線城市出讓金總額連續(xù)第二年達(dá)到5000億元以上，并以3438億元的宅地出讓金創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

 

    其中，北京和上海作為僅有的破千億城市高居前兩位，北京更是以1916.9億元刷新年度出讓金紀(jì)錄，廣州和深圳均進(jìn)入前十。

 

    在年中的供需低迷后，得益于房貸新政及央行降息等利好，一線城市的土地市場于四季度率先復(fù)蘇，并在歲末再次成為房企競爭的“主戰(zhàn)場”。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比為2009年以來的歷史第二高位。

 

    中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，房地產(chǎn)市場由高速增長逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“新常態(tài)”的背景下，房企對土地的選擇和購買將更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，在多數(shù)的發(fā)展中城市，新房市場和土地市場的高存量短期內(nèi)難以消化。而從地方政府角度來看，地方債也為土地財(cái)政找到了短期替代，預(yù)計(jì)明年的土地市場將維持目前水平，很難有大幅回升。

 

    “而在城市層面，分化仍將持續(xù)。一線城市需求穩(wěn)定、存量壓力小，未來仍將受開發(fā)商青睞，強(qiáng)者恒強(qiáng)；而大多數(shù)的二線及三四線城市中，去庫存仍將是2015年的主要任務(wù)，土地市場短期不會復(fù)蘇。”中原集團(tuán)研究中心表示。

 

    去庫存仍是2015年大勢

    隨著“930”房貸新政、央行降息等利好政策的出臺，樓市在2014年四季度開始回暖。

 

    中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月成交量年內(nèi)首次同比增長，12月隨著房企沖刺年度目標(biāo)，成交量同環(huán)比上漲。

 

    其中，一線城市12月的成交面積環(huán)比增長為36%，同比亦回升52%。環(huán)比漲幅北京最大，為48.17%，同比漲幅則深圳最大，達(dá)到156.25%。二線代表城市成交面積環(huán)比上漲18%，較上月增幅有所加大，同比亦上漲9%。

 

    盡管四季度成交量回暖，但難挽全年樓市下行趨勢。2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%

 

    價(jià)格方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年12月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，環(huán)比下跌0.44%，為連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。

 

    中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，2015年全國市場仍面臨高庫存壓力，消化庫存仍是市場主基調(diào)，房價(jià)仍存下行壓力。基于各地去化壓力的差異，未來不同城市價(jià)格走勢將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。一線城市和少數(shù)二線城市對政策反應(yīng)敏感，潛在需求旺盛，房價(jià)仍面臨一定的上漲壓力；多數(shù)二線城市將相對平穩(wěn)；大多數(shù)三、四線城市需求透支，庫存壓力大，未來房價(jià)將繼續(xù)下行。